お金の心配をなくす資産運用サポートを アルマジラフ株式会社代表取締役 大西惇也氏

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不動産運用、相続等のサポートを行うアルマジラフ株式会社。代表取締役の大西さんに、アメリカ不動産運用の魅力や、国内不動産運用との違いについて伺いました。


―事業内容についてお聞かせください。

経営者や地主、投資家の方々の資産運用のアドバイスを行っております。具体的には国内不動産や海外不動産の購入・売却コンサルティング、土地の有効活用などです。またお客様とは長くお付き合いをさせて頂き、二代、三代先のご子息への相続まで見据え支援をさせていただく等、総合的な資産コンサルティングを行っています。

 

―事業を始めたきっかけを教えてください。

もともと、資産コンサルティング会社に勤務しており、主に、調布、府中、狛江などの地主さんに、相続の対策や収益改善のサポートをしていました。例えば収益を生まない空地にコンビニや保育園を誘致したり底地を売却しその資金でサービス付き高齢者住宅を建てたりなど広く手掛けていました。

地主さんの収益の多くは賃貸経営によるものです。物件から多くの収益をあげなければ相続時に納税のため代々引き継いできた土地を売って納税資金を捻出しなければなりません。

しかしながら副都心から電車で30分ほどの立地であっても、物件が駅から徒歩15分、20分距離があると空室率が高くなり、収益が出にくいという状態でした。

土地を持たない投資家の方が一から不動産を購入し利益を上げ続けるには更に難易度が上がります。

 

日本では東京23区でも空室率は10%を超えています。これから少子化が進み、一人っ子だと両親から家を受け取れるので新しい家を購入・賃貸する必要がありません。賃貸物件を供給しているオーナー側にしてみれば、入居者が見つからないので賃料を下げざるを得ない、賃料を下げると物件の利回りが下がるので売却価格も下がってしまうというとても不利な状況です。

今後、人口と共に需要が減りゆく日本の不動産のみで資産を形成・保持していくのは難しいのではという体感がありました。

 

そんな時、会社でロサンゼルスの物件を扱う機会がありました。アメリカ、特にロサンゼルスは空室率が低く、場所にもよりますが2~5%程度です。空きが出ると、賃料を上げて入居者を募集しますが、1週間で入居の申込が5人くらいあることも珍しくなく、信用できる入居者をオーナー側が選ぶことができます。

また、賃貸の滞納で苦しむオーナー様も何度か見てきましたが、アメリカでは家賃滞納者に法的に数ヶ月で退去してもらうことができます。

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あまりの衝撃を受け海外の不動産をもっと見てみたい、またインターネットの普及と共に日本にいながら世界の不動産を取引する時代が来ると思い会社を辞め、オーストラリアに2年ほど留学しました。

オーストラリアも不動産は好調ですが、非居住者は新築物件しか購入できないため選択肢は狭まります。世界的に見て、不動産の価格が上がっているのは、イギリス、オーストラリア、アメリカですが、これらの共通点は英語が公用語であることと、移民を受け入れているので、人口が増えているということが挙げられます。給料も毎年伸びていますし、賃料も上がるのが当たり前の流れになっています。

今のでは日本で家は購入してから価格が下がるのが当たり前ですが、経済成長期は価格が上がるのが当たり前でした。

最初は小さいマンションを夫婦で買う。それを売るころには値上がりしているので、売ったお金を頭金に戸建てを買い、子供を育てる。子供が巣立ったら小さい家に住み替える。ライフステージに合わせて家を買い替えるたび、物件価格が上がっているので、家を売って手元にお金が残るのです。それと同じことが経済の良い、人口の伸びている国では今も続いています。

帰国後アメリカ不動産を取扱う会社で実務を経験した後、アルマジラフ株式会社を立ち上げました。

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―アメリカ不動産運用の魅力を教えてください。

空室率の低さや賃料、物件価格が上がっていくということもありますが、世界の基軸通貨に資産を分散できることも大きな魅力です。新興国であるアジアの不動産も価格が伸びることが予想されます。しかし、そもそも見たこともない通貨に投資することにはリスクを感じます。それらの国の通貨で賃料を得てもその後の使い道がありませんがドルであれば再投資することもできます

海外の銀行で口座を開設すれば、日本では買えないような運用利回りの高い金融商品を買うこともできます。また、アメリカ生命保険は年間平均リターンが7%、死亡保障は払込金額の3倍以上にもなるようなものすごく魅力的に設計されているものもあり、アメリカ不動産で得た賃料を再投資することで、更に多くの利益を生み出すことも可能です。

 

アメリカの不動産に投資するなんて不安に思う方も多いと思いますが、物件情報はインターネットで誰でも確認できるよう過去の成約価格、固定資産税や、市場に出てからの日数、物件の予想取引価格に至るまで公開されています。

 それほどオープンなマーケットが世界中に開かれていて、誰でも所有権を持つことができます。アジアだと、日本人が個人で物件を持てない場合がありますが、アメリカではそういったことがありません。

 証券などインターネットで世界中から購入できる金融商品は、世界中で売買されているため、商品の価値と価格の均衡が保たれています。それに対し不動産は実物資産なので、市場での価値と実際の物件価格に乖離がある場合があります。本当は2000万円の物件が、1500万円だったり、逆に2500万円だったり。例えば、日本の川越の物件をヨーロッパの人が購入を検討するということは考えにくいですよね。そういった物件でインターネットに載っていないものは、現地に行かなければ情報を得られません。なので、たまに「掘り出し物」が見つかったりするのですが・・。アメリカ不動産は世界中に購入者がいる市場であるため、情報もすべて公開されており、証券などの金融商品に性質が近く、極端に安い物件というものもありませんし、物件サイトが予測する適正価格も掲載されているため高値掴みをするというリスクも少ないです。

 アメリカ不動産を買ったのちは、短期的に価格の上下はあるものの、10年くらいの長期で見れば、人口増加やGDPと相関して価格は右肩上がりで上昇しています。リーマンショックもありましたが、2017年にはリーマンショック前の金額を超えていました。

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―お客様に提案する上で、大西さんのモットーを教えてください。

お客様の資産状況に合わせて提案することです。自社では在庫をもたず、アメリカ不動産についても、現地の不動産会社や、仲介者とコミュニケーションをとり、都度紹介しています。

また、お客様のご意向ありきで考えます。アメリカ不動産に投資したくないという方もいらっしゃいます。また、不動産なので全額現金でというわけにはいかず、融資をひく必要があります。

お客様にヒアリングをしたうえで、どういったご意向をお持ちか、いくら融資が引けるか、その条件と照らし合わせて、場所はどこがいいか、物件の種類はどうか、とその方に合わせて選んでいくことがモットーです。

 

―最後に、資産運用を考える方へメッセージをお願いします。

実は、あまり「資産運用をしましょう」と強く思ってはいません。自己投資をして、スキルを上げて、収入を上げることも資産を築く一つの方法です。

投資は、本業がおろそかになるほど毎日不動産を探して・・というより、分散投資をして、放置してしまう。それで、お金のことを忘れて、自分のやりたいことや、家族との時間を大事にできることが幸せなんじゃないかなぁと思います。

 

 

プロフィール

大西 惇也

大学卒業後、不動産仲介会社、資産コンサルティング会社に勤務。都心一棟マンション仲介から相続に至るまで財産の運用・管理・承継を一貫して行う。不動産購入後も、ご子息の代までを視野に入れ運用を継続していただきたいという思いのもと、長期・継続的なコンサルティング業務を行うなかで、今後人口の減りゆく日本で、国内のみの資産運用を行うことに懸念を抱き留学。海外不動産売買の実務経験を積んだ後、アルマジラフ㈱を設立。経営者、地主、個人投資家を中心にアメリカ収益不動産も交えた、総合資産コンサルティング業務を行っている。